房地产市场遭遇全国性政策“刹车”，旅游地产这一昔日的楼市热点领域也之后“降温”。一方面，旅游地产价格经过多轮下跌，概念渐渐一般化，市场分化相当严重;另一方面，出租汽车限贷风潮某种程度将旅游地产弥漫其中，同时一些旅游地产项目华而不实，所求艰难，再行再加未来有可能实施的房地产税，“渡假房”将不会显得更加“想说爱你不更容易”。

旅游地产陷于“冰火”两重天前些年，天津市民孙先生卸任后先后在长白山、博鳌、武夷山等地出售了房产，作为养老休闲度假的好去处。“冬天在博鳌过，夏天寄居长白山，熟知我的人管我叫‘候鸟’。”让老孙不解的是，这些当年为提升养老品质出售的房产，如今价值缩减到甚至是数倍。

为休闲度假获取居所并顾及保值电子货币价值，这是不少市民自由选择旅游地产的想法。据记者仔细观察，差不多在十几年前，在黄山、武夷山、日照、博鳌等众多休闲娱乐旅游渡假景区，花20万元在这些地域的非热点区域购买一套90平方米左右的房产并非难事。但如今，随着市场整体水涨船高，曾多次较低投放高回报的旅游地产早就仍然。

以三亚为事例，国家统计局发布的数据表明，三亚新建商品住宅价格今年9月份之后环比下跌1.2%，市场每平方米均价相似2万元。有分析认为，旅游地产的出售对于消费者而言本身就具有一定的冲动性，而三亚如今以致于上百万的房价，早就瓦解“任性”自由选择的范畴了。随着旅游地产概念的渐渐一般化，市场分化在所难免。

近日，为期3天的海南陵水城市营销暨旅游地产点评活动回到成都，陵水黎族自治县19家房企共降下20个房产项目。展览现场就成交价商品房16套，总成交金额约2030万元。据陵水县政府有关负责人讲解，上半年，陵水商品房销售面积约107.5万平方米，同比快速增长59.2%，销售额为172.9亿元，同比快速增长40.7%，市场依旧火热。但与此同时，在一些拷贝海南模式的地区，如云南、吉林、广西等地，旅游地产的销售情况却并不悲观。

有在云南置业的外地游客责怪，在全国房价加剧的背景下，由于在一二线城市买房投资沦为奢望，他转而投向云南旅游地产，却找到所求能力并不悲观，短时间内很难接到报酬。面临国内旅游产业由观光旅游时代向休闲度假时代的转型升级，上市公司武汉三特索道从一家旅游客运索道经营居多的企业，渐渐向景区及景观房地产开发经营领域扩展，不过今年前三季度的经营状况却不悲观。据其在10月27日晚透露的三季报表明，前三季度，公司构建营收3.54亿元，归属于上市公司股东净利润-775.38万元。公司2015年度构建归属于上市公司股东的净利润4300万元，预计今年构建净利则跌到至-4500万元至-2500万元，旅游地产业绩高于预期被列入最重要原因之一。

不少项目华而不实所求艰难原本竭尽了人们养老还乡和电子货币希望的旅游地产，为何市场距离预期更加近?专家分析，这从旅游地产的投资阶段开始就祸根了伏笔。记者找到，国内旅游地产项目一般都靠近市区，有的堆海造陆而出，所在地块称作某“岛”或“城市”，在刚好集中于有较小的供应数量。例如广告投放可谓“狂轰滥炸”的海南某旅游地产项目，低于销售单价仅有5600多元，总占地面积约12000亩，仅有散户销售面积就约136万平方米，供应可谓“巨量”。从供需关系看，如此大量的房地产短时间内集中于供应，必定不会在区域内导致市场供应的过量。

随着市场日趋耐心及消费者重返理性，人们渐渐意识到，转入二手市场的旅游地产很难所求，或者“卖不上价”。即便转入出租市场，一方面，房屋闲置时节基本是旅游淡季，租客本来就不多;另一方面，转入旅游旺季，房主自身也有渡假住宿市场需求。而且附近房屋区域本来就有大量可可供出租房产，租金某种程度会太高。

近年来，投身旅游地产的房地产企业众多，既有恒大、碧桂园、万科、华侨城等这些实力雄厚的开发商，还有地方性的小开发商。据业内人士透漏，为从火热的旅游地产市场中分一杯羹，不少开发商使用的是研发一个楼盘登记一家公司的模式，一旦项目研发完，公司一般来说不会吊销，消费者在后期遇上房屋问题一般来说投诉无门。而且，这些小公司在旅游地产研发上并不专业，研发模式基本与常规住宅异于，无法反映旅游地产特色，忽略了消费者的确实必须，项目华而不实。记者在北方沿海某人工岛上探访看见，这里在邻近沙滩海水浴场的地方修筑了一批别墅项目，对外投出“沙滩海景房”旗号。

不过每年转入11月份，这处沙滩海水浴场不会歇业，别墅所依傍的海景变得名不副实。有房主责怪，由于距离市中心多达30公里以上，过分偏远，这里确实的住户寥寥无几，夜晚十分阴森。到了旅游旺季游客往来频密，又过分吵杂。

她早于有使出之心，但在中介悬挂了半年之久却少有人问津，出了名副其实的烫手山芋。只不过，同省有所不同区域之间、南北方之间都有较小差距。不少地产商将海南旅游地产的模式套用在其他区域，未必限于，事实证明甚至不会事倍功半，消费者的接受度并不低。

支撑品质项目突显价值旅游地产也并非“一无是处”。地产行业仔细观察人士康红恩辨别，最近几年，由于全国很多城市的雾霾、出现异常气候等问题，未来5到10年间，大城市将步入一波迁入和移居的热潮，旅游地产将有相当大潜力。更加多的公司跨界转入旅游地产领域。专门从事钢铁、煤炭生产销售的安泰集团今年7月揭晓资产重组方案，拟购标的同元文化主营业务为文化旅游及设施地产。

早于在去年10月，春秋航空大股东春秋集团就宣告进占日本旅游地产，与日本阳光不动产株式会社达成协议战略合作协议，首度在日本合资、经营“春秋阳光酒店”。今年3月，春秋集团旗下上海春秋投资管理有限公司又与日本财马科斯集团签订战略合作协议，将联手在日本发展观光型酒店。但中原地产分析师警告称之为，旅游地产本质上是一个既考验资本运作又考验企业经营的产业，项目兼备地产及旅游的特殊性，跨界转入的公司必须均衡考虑到很多问题。

旅游地产既不是全然的房地产项目，也不是孤立无援的旅游景点。由于国内旅游地产的概念还过于成熟期，业内研发企业对服务和设施的推崇广泛严重不足，有不少是追赶短期利益，物业服务往往也跟上。

戴德梁行中国区商业地产服务部高级助理董事孟祎回应，旅游地产项目必须获取更为细致、人性化的服务和高标准硬件设施，侧重商业价值的提高。除了养老购房，近几年房地产市场的疯狂，使购房者被迫考虑到旅游地产的保值电子货币否适合。易居研究院智库中心研究总监贤迈进建议，省辖市美誉度低的知名品牌开发商。

一般情况下，品牌开发商具备较非常丰富的研发经验和较强研发能力，且有充足的资金不作确保，在某种程度的市场条件下，外用风险能力比较较强。同时还要考虑到空置和物业管理问题。

旅游渡假产品不受地理位置容许，在投资者无法住进的时间里，不会不存在比较较长时间的空置，而要盘活资源就牵涉到物业经营管理。所以，投资者除了必需重点实地考察项目所在的旅游市场发展前景，除项目设施设施、物业的翻新程度外，更加要考虑到项目的运营模式。有海南购房者就曾体现，当地雨季来临时房屋内被大水漫灌，家具广泛被泡，而自己直到几个月后去居住于才找到，这期间并没有人警告。长此以往，购房者的利益不但受到伤害，实际居住于的热情也将大大弱化，恶性循环下去旅游地产将显得更加华而不实。

专家警告，购房者购房前还要搞清楚该旅游地产项目是商业性质还是住宅性质，土地年限是多少。在某些区域，有不少旅游地产项目是既有住宅用地，又有商业用地，即使是有些住宅项目，也只有50年产权。

旅游地产一般来说是购房者刚刚须要住房外的补足。随着全国房地产信息联网，房地产税的征税也出台日程，未来享有多套房产的持有人成本，也将是购房者被迫考虑到的问题。

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